LEGE
privind înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de
proprietari
Parlamentul României adoptă prezenta lege.
CAPITOLUL I
Art. 1. - Prezenta lege reglementează aspectele juridice, economice si
tehnice cu privire la înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de
proprietari, precum si modul de administrare si de exploatare a clădirilor de
locuinte aflate în proprietatea a cel putin 3 persoane fizice sau juridice, de
drept public ori de drept privat, inclusiv în cazul celor care au în structura
lor si spatii cu altă destinatie decât aceea de locuintă.
Art. 2. - În conditiile art. 1, datorită stării de indiviziune fortată,
proprietarii au obligatia să ia măsuri cu privire la drepturile si obligatiile
comune ce le revin tuturor asupra proprietătii comune. În acest scop,
proprietarii se pot asocia în asociatii de proprietari cu personalitate
juridică.
Art. 3. - În sensul prezentei legi, termenii si expresiile de mar jos au
următoarele semnificatii:
a) clădire-bloc
de locuinte-condominiu - proprietatea imobiliară formată din proprietăti
individuale, definite apartamente sau spatii cu altă destinatie decât aceea de
locuinte, si proprietatea comună indiviză. Poate fi definit condominiu si un
tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în
conditiile în care se poate delimita proprietatea comună;
b) proprietate
individuală - apartamentul sau spatiul cu altă destinatie decât aceea de
locuintă, parte dintr-o clădire, destinată locuirii sau altor activităti, care
împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună constituie o unitate de
proprietate imobiliară. Cu exceptia unor situatii pentru care există alte
prevederi exprese în prezenta lege sau în acordul de asociere, dreptul de
proprietate asupra unei proprietăti individuale dintr-un condominiu trebuie
considerat în acelasi mod ca si dreptul de proprietate asupra altor bunuri
imobile;
c) proprietate
comună - toate părtile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau
spatii cu altă destinatie decât aceea de locuintă;
d) proprietate
comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată - cel
putin o instalatie pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări
sau părti de constructie comune tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi
definite separat din punct de vedere fizic ca pozitie si suprafată;
e) cotă-parte
indiviză - cota-parte de proprietate care îi revine fiecărei proprietăti
individuale din proprietatea comună si este egală cu raportul dintre suprafata
utilă a proprietătii individuale si totalul suprafetelor utile ale tuturor
proprietătilor individuale;
f) proprietar
al spatiului, respectiv al apartamentului - persoana fizică sau juridică,
de drept public ori de drept privat, care are în proprietate acel spatiu,
respectiv apartament, într-un condominiu;
g) asociatie
de proprietari-formă de asociere autonomă si nonprofit a majoritătii
proprietarilor dintr-un condominiu;
h) acord
de asociere - actul care consfinteste decizia proprietarilor de a se
asocia;
i) cheltuieli
ale asociatiei de proprietari - cheltuielile sau obligatiile financiare ale
asociatiei care sunt legate de exploatarea, reparatia ori întretinerea
proprietătii comune, precum si cheltuielile cu serviciile de care beneficiază
proprietarii si care nu sunt facturate individual către proprietătile
individuale;
j) cotă
de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari- suma
corespunzătoare din cheltuielile asociatiei, pe care fiecare proprietar este
obligat să o plătească lunar;
k) atestat
- actul care dovedeste calitatea de administrator de imobil.
CAPITOLUL II
Art. 4. - (1) Asociatia de proprietari are drept scop administrarea si
gestionarea proprietătii comune care, pe lângă drepturi, impune obligatii
pentru toti proprietarii.
(2)
Consecintele neluării măsurilor de organizare si functionare cu privire la
administrarea si gestiunea proprietătii comune sunt în răspunderea juridică a
tuturor proprietarilor sau a reprezentantilor acestora, după caz.
Art. 5. - (1) Asociatia de proprietari se înfiintează prin acordul scris a
cel putin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor si
spatiilor cu altă destinatie decât aceea de locuintă, din cadrul unei clădiri.
Acordul se consemnează într-un tabel nominal, anexă la acordul de asociere.
(2)
În clădirile de locuinte cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui
asociatii de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în
conditiile în care nu există o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau
scărilor care nu poate fi delimitată.
(3)
Dacă este cazul, asociatiile de proprietari înfiintate pe scări sau tronsoane
de clădire îsi reglementează între sle raporturile juridice cu privire la
aspectele tehnice comune acestora, printr-o anexă la acordul de asociere.
Art. 6. - (1) Cererea pentru dobândirea personalitătii juridice a asociatiei
de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere si procesul-verbal al
adunării generale de constituire se depun si se înregistrează la organul financiar
local în a căprui rază teritorială se află clădirea.
(2)
Statutul si acordul de asociere se întocmesc în baza prezentei legi.
(3)
Acordul de asociere trebuie să contină:
a)
adresa si individualizarea proprietătii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele si prenumele tuturor
proprietarilor;
c)
descrierea proprietătii, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii,
numărul de etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere,
numărul spatiilor cu altă destinatie decât aceea de locuintă, suprafata
terenului aferent clădirii;
d)
enumerarea si descrierea părtilor aflate în proprietate comună;
e)
cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună.
(4)
Asociatia de proprietari dobândeste personalitate juridică în baza încheierii
judecătorului-delegat desemnat la organul financiar local de către presedintele
judecătoriei în a cărei circumscriptie teritorială se află clădirea.
(5) Încheierea se dă fără citarea părtilor si este executorie.
(6)
Încheierea este supusă recursului în termen de 5 zile de la comunicare.
Recursul se judecă cu citarea părtilor.
Art. 7. - Înscrierea ulterioară în asociatia de proprietari a proprietarilor
care nu au fost prezenti la adunarea generală de constituire se face la cererea
scrisă a acestora, fără alte formalităti.
Art. 8. - (1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului
de asociere este necesar acordul a cel putin 2/3 din numărul proprietarilor
membri ai asociatiei de proprietari.
(2)
Orice modificare sau completare se înregistrează la judecătoria care a emis
încheierea judecătorească de înfiintare, fără alte formalităti.
CAPITOLULUI
Art. 9. - Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au dreptul să
participe, cu drept de vot, la adunarea generală a proprietarilor, să îsi
înscrie candidatura, să candideze, să aleagă si să fie alesi în structura
organizatorică a asociatiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a
fi ales, persoana în cauză trebuie să aibă capacitate deplină de exercitiu.
Art. 10. - Proprietarii au dreptul să cunoască toate aspectele ce tin de
activitatea asociatiei si au acces, la cerere, la orice document al acesteia.
Art. 11. - (1) Proprietarul poate aduce îmbunătătiri sau modificări
proprietătii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare
la autorizarea de către autoritatea publică locală a modificărilor
constructive, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a
altor proprietăti individuale.
(2)
Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinatia proprietătii comune fără
a obtine mai întâi acceptul din partea asociatiei de proprietari.
Art. 12. - Zidurile dintre apartamentele sau spatiile alăturate, care nu fac
parte din structura de rezistentă a clădirii si din proprietatea comună, pot fi
reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spatiilor
respective, pe baza autorizatiei de modificare a constructiei, eliberată de
autoritatea publică locală si cu înstiintarea asociatiei. Zidurile dintre
apartamente sau spatii si proprietatea comună care nu fac parte din structura
de rezistentă a clădirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de
asociere, în baza hotărârii majoritătii proprietarilor si a autorizatiei de modificare
a constructiei, eliberată de autoritatea publică locală.
Art. 13. - Veniturile obtinute din exploatarea proprietătii comune apartin
asociatiei de proprietari. Aceste venituri alimentează fondurile speciale ale
asociatiei de proprietari
pentru
reparatii si investitii cu privire la proprietatea comună si nu se plătesc
proprietarilor.
Art. 14. - Proprietarul este obligat să mentină proprietatea sa individuală,
apartament sau spatiu cu altă destinatie decât aceea de locuintă, în stare
bună, pe propria cheltuială. Niclun proprietar nu poate încălca, afecta sau
prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalti
proprietari din condominiu.
Art. 15. - Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat să accepte
accesul în apartamentul sau în spatiul său al unui delegat al asociatiei,
atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască
elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din
respectivul apartament sau spatiu. Fac exceptie cazurile de urgentă, când
accesul se poate face fără preaviz.
Art. 16. - (1) Proprietarii sunt obligati să ia măsuri pentru consolidarea sau
modernizarea clădirii, pentru reabilitarea termică si eficienta energetică,
potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interventiilor, se va avea
în vedere mentinerea aspectului armonios si unitar al întregii clădiri.
(2)
În clădirile afectate de seisme, proprietarii au obligatia de a lua de urgentă
măsuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritătii publice locale sau centrale.
Art. 17. - Dacă proprietarul unui apartament ori spatiu sau oricare altă
persoană care actionează în numele său provoacă daune oricărei părti din
proprietatea comună sau unui alt apartament ori spatiu, respectivul proprietar
sau respectiva persoană are obligatia să repare stricăciunile ori să plătească
cheltuielile pentru lucrările de reparatii.
Art. 18. - În cazurile în care în clădirile de locuinte unul dintre
proprietari sau chiriasi împiedică, cu bună-stiintă si sub orice formă,
folosirea normală a clădirii de locuit, creând prejudicii celorlalti
proprietari ori chiriasi, după caz, proprietarii sau reprezentantul legal al
acestora pot solicita instantei să hotărască măsurile pentru folosirea normală
a clădirii, precum si plata daunelor.
Art. 19. - În cazul spatiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un
proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului
comun.
Art. 20. - (1) Proprietarii care îsi înstrăinează apartamentele sau spatiile
cu altă destinatie decât aceea de locuintă sunt obligati ca la întocmirea
formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cotelor de contributie
la cheltuielile asociatiei de proprietari.
(2)
Notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o adeverintă din
partea sociatiei de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a
cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, eliberată în
original sub semnătura presedintelui si a administratorului asociatiei de
proprietari, cu precizarea numelui si prenumelui acestora, si cu stampila
asociatiei de proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea
acestei obligatii sunt nule de drept.
(3)
În cazul existentei unor datorii către asociatia de proprietari, înstrăinarea
proprietătii se poate face numai dacă se introduce în contract o clauză
privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător.
CAPITOLUL IV
Organizarea si functionarea
asociatiei de proprietari
Art. 21. - (1) La adunarea generală de constituire a asociatiei de proprietari,
proprietarii vor alege dintre cei prezenti un comitet executiv, format din
presedintele asociatiei de
proprietari si un cenzor sau o comisie de cenzori, si vor
hotărî numărul membrilor acestora si durata mandatelor lor. Dacă dintre membrii
asociatiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori,
atunci adunarea generală a proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari
va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociatiei
de proprietari, persoană fizică ori juridică de specialitate, pe bază de
contract sau conventie de prestări de servicii.
(2)
Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie să aibă cel putin studii medii
si pot depune, dacă adunarea generală a asociatiei de proprietari hotărăste astfel,
într-un cont bancar al asociatiei de proprietari, o garantie suficientă si
îndestulătoare, pe baza unui contract de garantie încheiat în acest sens.
Cuantumul garantiei nu poate fi mai mic decât media anuală a totalului
cheltuielilor lunare ale asociatiei.
(3)
Presedintele asociatiei de proprietari este fie candidatul care va obtine cel
mai mare număr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie
oricare alt membru al comitetului executiv ales prin vointa sa si a majoritătii
proprietarilor din cadrul adunării generale. Presedintele, în situatii
deosebite, poate numi temporar dintre membrii comitetului executiv un
vicepresedinte căruia îi poate delega atributiile sale.
Art. 22. - (1) Deponentul garantiei mentionate la art. 21 alin. (2) nu poate
dispune în niciun mod de suma depusă drept garantie si nici de dobânda
aferentă, decât după îndeplinirea cumulativă a următoarelor conditii: aprobarea
descărcării de gestiune privind exercitiul financiar precedent de către
adunarea generală a membrilor asociatiei de proprietari, precum si încetarea
efectelor delegatiei mentionate la art. 21.
(2)
În cazul în care se constată de către reprezentantii asociatiei de proprietari
sau de către proprietarii însisi minusuri în gestiune, asociatia poate dispune
asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului în gestiune, direct din
contul bancar mentionat la art. 21 alin. (2), cu aprobarea scrisă, expresă,
anterioară a adunării generale, fără a avea nevoie de consimtământul
deponentului garantiei.
Art. 23. - (1) După adunarea generală de constituire a asociatiei de
proprietari va avea loc cel putin o dată pe an, în primul trimestru, o adunare
generală a proprietarilor membri ai asociatiei. Responsabilitatea cu privire la
neconvocarea a cel putin unei adunări generale a proprietarilor apartine
membrilor comitetului executiv, inclusiv presedintelui asociatiei de
proprietari.
(2)
Adunarea generală este alcătuită din toti proprietarii membri ai asociatiei de
proprietari.
(3)
Adunarea generală ordinară se convoacă fie de presedintele asociatiei de
proprietari, fie de comitetul executiv.
(4)
Pentru situatii speciale sau de maximă urgentă, adunările generale
extraordinare ale asociatiei pot fi convocate oricând de către comitetul
executiv sau de către cel putin 20% din numărul proprietarilor membri ai
asociatiei de proprietari.
(5)
Proprietarii trebuie anuntati, prin afisare la loc vizibil sau pe bază de tabel
nominal convocator, asupra oricărei adunări generale a asociatiei de
proprietari, cu cel putin 7 zile înainte de data stabilită, inclusiv cu privire
la ordinea de zi a adunării generale. Ordinea de zi anuntată se poate completa
prin hotărâre a adunării generale.
Art. 24. - (1) Adunarea generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea
proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari (jumătate pdus unu) sunt
prezenti personal sau prin reprezentant legal.
(2)
Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu,
adunarea generală va fi suspendată si reconvocată în termen de maximum 10 zile de
la data primei convocări.
(3)
La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toti membrii asociatiei
de proprietari au fost convocati, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de
numărul membrilor prezenti, prin votul majoritătii acestora.
(4)
Hotărârile adunării generale a asociatiei de proprietari sunt obligatorii si
pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenti la adunarea
generală, precum si pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei de
proprietari.
Art. 25. - (1) Pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală a asociatiei
de proprietari, se vor avea în vedere următoarele:
a)
fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;
b)
pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor de investitii pentru consolidare,
reabilitare si modernizare, votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu
cota-parte din proprietatea comună;
c)
proprietarul poate fi reprezentat în adunarea generală de către un membru al
familiei sau de către un alt reprezentant care are o împuternicire scrisă si
semnată de către proprietarul în numele căruia votează;
d)
un membru al asociatiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai multi
membri absenti, dacă prezintă împuternicire semnată de către proprietarii în
numele cărora votează;
e)
în cazul unui vot paritar, votul presedintelui asociatiei de proprietari este
decisiv.
(2)
Hotărârile adunărilor generale vor fi luate cu votul majoritătii membrilor
asociatiei de proprietari prezenti la adunarea generală convocată sau
reconvocată, după caz. În statutul propriu al asociatiei de proprietari pot fi
prevăzute si alte conditii, dar nu mai putin de jumătate plus unu din voturile
celor prezenti la adunarea generală convocată sau reconvocată.
(3)
În situatii exceptionale, hotărârile pot fi luate prin acordul scris al
majoritătii proprietarilor unei scări sau unui bloc, membri ai asociatiei de
proprietari, pentru probleme care îi vizează direct, pe bază de tabel nominal.
(4)
Hotărârile adunărilor generale se consemnează în registrul de procese-verbale
al asociatiei de proprietari, se semnează de către toti membrii comitetului
executiv si se comunică, în scris, tuturor proprietarilor.
Art. 26. - Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului
sau acordului de asociere a asociatiei de proprietari ori este de natură să
producă daune intereselor proprietarilor, acestia pot ataca în justitie
respectiva hotărâre, în termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia.
Actionarea în justitie nu întrerupe executareahotărârii decât în cazul în care
instanta dispune suspendarea acesteia.
Art. 27. - Adunarea generală a proprietarilor membri ai asociatiei de
proprietari are următoarele atributii:
a)
alege si revocă din functie presedintele, membrii comitetului executiv si
cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociatiei de proprietari;
b)
adoptă, modifică sau revocă hotărâri;
c)
adoptă si modifică bugetele de venituri si cheltuieli;
d) mandatează
comitetul executiv reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari pentru
angajarea si eliberarea din functie a persoanei care ocupă functia de
administrator imobile sau a altor angajati ori prestatori, în scopul
administrării si bunei functionări a clădirii;
e)
exercită alte atributii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de
asociere sau prin votul proprietarilor asociati.
Art. 28. - (1) Asociatia de proprietari poate intermedia servicii între
furnizori si proprietarii consumatori, în special cu privire la serviciile
publice de utilităti, pe baza unor contracte de prestări de servicii sau de
furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter
individual, drepturile si obligatiile cu privire la serviciul furnizat apartin,
pe de o parte, furnizorului si de cealaltă parte, proprietarului.
(2)
Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilităti,
furnizorul serviciului va actiona împotriva proprietarilor restantieri.
(3)
Serviciul de intermediere din partea asociatiei de proprietari constă în:
repartizarea facturilor către proprietari prin lista de plată lunară, încasarea
si plata sumelor reprezentând contravaloarea consumului facturat, înstiintarea
furnizorului cu privire ta debitori.
Art. 29. - (1) Cu exceptia atributiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu
privire la proprietătile individuale, apartamente sau spat» cu altă destinatie
decât aceea de locuintă, comitetul executiv reprezintă asociatia de proprietari
în administrarea si exploatarea clădirii.
(2)
Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru îndeplinirea atributiilor
ce îi revin.
Art. 30. - (1) Comitetul executiv, reprezentat de presedintele asociatiei de
proprietari, are următoarele atributii:
a)
duce la îndeplinire hotărârile adunării generale si urmăreste respectarea
prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere ale asociatiei de
proprietari;
b)
emite, dacă este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la
îndeplinire a hotărârilor adunărilor generale si pentru respectarea
prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere, precum si alte
decizii ce privesc activitatea din asociatia de proprietari;
c)
întocmeste proiectul bugetului de venituri si cheltuieli si pregăteste
desfăsurarea adunărilor generale;
d)
reglementează folosirea, întretinerea, repararea, înlocuirea si modificarea
părtilor proprietătii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente
proprietătii comune;
e)
întocmeste sau propune planuri de măsuri si activităti si urmăreste realizarea
lor;
f)
supraveghează desfăsurarea tuturor activitătilor din cadrul asociatiei de
proprietari, în mod special situatia încasărilor si plătilor lunare;
g)
pentru scopul si activitătile asociatiei de proprietari, angajează si demite,
încheie si reziliază contracte;
h)
îsi asumă obligatii, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai
asociatiei de proprietari, privind interesele legate de clădire;
i)
initiază sau apără în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor
membri ai asociatiei de proprietari, interesele legate de clădire;
j)
stabileste sistemul propriu de penalizări ale asociatiei de proprietari pentru
restantele afisate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociatiei de
proprietari, conform prevederilor legale;
k)
avizează documentele asociatiei de proprietari;
l) asigură
completarea la zi a cărtii tehnice a constructiei;
m)
asigură urmărirea comportării în timp a constructiei, pe toată durata de
existentă a acesteia;
n)
gestionează situatiile exceptionale si de criză;
o)
exercită alte atributii care i-au fost conferite prin hotărârile adunării generale.
(2)
Sedintele comitetului executiv sunt legal întrunite dacă jumătate plus unu din
numărul membrilor săi sunt prezenti. Sedintele comitetului executiv pot fi
convocate de presedintsle asociatiei de proprietari sau de jumătate plus unu
din numărul membrilor săi.
(3) Deciziile comitetului executiv
se consemnează în registrul de decizii al comitetului executiv.
Art. 31. - (1) Presedintele asociatiei de proprietari reprezintă asociatia în
derularea contractelor si îsi asumă obligatii în numele acesteia. El reprezintă
asociatia de proprietari în relatiile cu tertii, inclusiv în actiunile initiate
de asociatie împotriva unui proprietar care nu si-a îndeplinit obligatiile fată
de asociatie sau în procesele initiate de un proprietar care contestă o
hotărâre a adunării generale a proprietarilor.
(2)
Presedintele asociatiei de proprietari supraveghează si urmăreste aplicarea
hotărârilor adunării generale, respectarea prevederilor statutului si acordului
de asociere, precum si aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, în
functie de situatie, poate propune comitetului executiv sau adunării generale,
după caz, măsuri împotriva celor care nu respectă regulile, regulamentele,
hotărârile si deciziile asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale
si statutare.
Art. 32. - (1) Presedintele asociatiei de proprietari sau membrii comitetului
executiv pot fi remunerati pe baza unui contract de mandat, conform hotărârii
adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului anual de
venituri si cheltuieli.
(2)
Pentru neîndeplinirea atributiilor ce le revin, membrii comitetului executiv,
inclusiv presedintele asociatiei de proprietari, răspund personal sau în
solidar, după caz, în fata legii si a proprietarilor pentru daunele si
prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.
Art. 33. - (1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociatiei de proprietari
are, în principal, următoarele atributii:
a)
verifică legalitatea actelor si documentelor, a hotărârilor, deciziilor,
regulilor si regulamentelor;
b) verifică
executia bugetului de venituri si cheltuieli;
c)
verifică gestiunea financiar-contabilă;
d)
cel putin o dată pe an, întocmeste si prezintă adunării generale rapoarte
asupra activitătii sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari,
propunând măsuri.
(2)
Cenzorul sau cenzorii alesi ai asociatiei de proprietari pot fi remunerati pe
baza unui contract de mandat, conform hotărârii adunării generale a
proprietarilor, la data adoptării bugetului anual de venituri si cheltuieli.
(3)
Pentru neîndeplinirea atributiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii
asociatiei de proprietari răspund personal sau în solidar, în fata legii si a
proprietarilor, pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor în mod
deliberat.
Art. 34. - (1) Administrarea, întretinerea, investitiile si reparatiile asupra
proprietătii comune sunt în sarcina asociatiei de proprietari.
(2)
Asociatia de proprietari angajează persoane fizice atestate pentru functia de
administrator sau încheie contracte cu persoane juridice specializate si
autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare
administrării, întretinerii, investitiilor si reparatiilor asupra proprietătii
comune.
CAPITOLUL V
Administrarea în asociatia de
proprietari
Art. 35. - (1) Pentru activitatea de administrare care include activităti de
administrare tehnică, de contabilitate si casierie, asociatia de proprietari
poate angaja fie persoane fizice atestate pentru functia de administrator de
imobile, fie poate încheia contract de administrare cu persoane juridice
specializate si autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul
asociatiilor de proprietari ori care au ca activitate principală administrarea
imobilelor pe bază de tarife sau contract. Administratorilor de imobile li se
aplică în mod corespunzător prevederile art. 21 alin. (2) si ale art. 22.
(2)
Persoanele fizice pot fi angajate prin încheierea unui contract individual de
muncă, conform celor stabilite prin negociere directă.
(3)
Candidatii pentru functia de administrator de imobile trebuie să prezinte
comitetului executiv al asociatiei de proprietari documentele solicitate,
garantiile profesionale si materiale prevăzute de lege si trebuie să nu fi
suferit nicio condamnare.
(4)
Comitetul executiv adoptă decizii asupra cuantumului salariilor, al
indemnizatiilor si al eventualelor premieri care se acordă personalului
încadrat cu contract individual de muncă, precum si asupra valorii si a
modalitătilor de contractare, în cazul în care administrarea clădirii este
asigurată de persoane juridice, în limita bugetului de venituri si cheltuieli
adoptat de adunarea generală a proprietarilor.
(5)
De asemenea, comitetul executiv decide si asupra acordării unor drepturi
bănesti membrilor asociatiei de proprietari care desfăsoară activităti
lucrative folositoare acesteia, în limita bugetului de venituri si cheltuieli
adoptat de adunarea generală a proprietarilor.
Art. 36. -Administratorul, persoană fizică sau juridică, are, în principal,
următoarele atributii:
a)
prestarea serviciilor în mod profesional;
b)
gestionarea bunurilor materiale si a fondurilor bănesti;
c)
efectuarea formalitătilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de
servicii pentru exploatarea si întretinerea clădirii, derularea si urmărirea
realizării acestor contracte;
d)
asigurarea cunoasterii si respectării regulilor cu privire la proprietatea
comună;
e) gestionarea modului de
îndeplinire a obligatiilor cetătenesti ce revin proprietarilor în raport cu
autoritătile publice. Obligatiile cetătenesti sunt cele stabilite, potrivit
legii, de adunarea generală a proprietarilor;
f) îndeplinirea oricăror alte obligatii expres prevăzute de lege.
Art. 37. - Pentru lucrările privind proprietatea comună, administratorul,
tinând seama de pret, durată de executie si calitate, supune spre analiză,
selectie de oferte si aprobare comitetului executiv al asociatiei de
proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerintele, în vederea
executării lucrărilor, conform legislatiei în vigoare.
Art. 38. - Pentru protejarea intereselor proprietarilor si ale asociatiei de
proprietari împotriva riscurilor aferente activitătii de administrare într-un
condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept
public ori de drept privat, pot încheia polite de asigurare de răspundere
civilă profesională. Asigurarea de răspundere civilă profesională nu acoperă
riscurile cu privire la fraudă, înselăciune, deturnare de fonduri înfăptuite cu
bună-stiintă. Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu
pot încheia polite de asigurare de răspundere civilă profesională.
Art. 39. - Proprietatea comună poate fi utilizată de către terti, persoane
fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul
majoritătii proprietarilor membri ai asociatiei si al proprietarilor direct
afectati de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosintă sau
de concesiune.
Art. 40. - Asociatia de proprietari are obligatia să ia măsuri cu privire la
îmbunătătirea confortului termic al clădirii.
Art. 41. - Modificările constructive si utilizarea în alte scopuri a unor
părti sau elemente de constructie ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame
pe pereti, suspendarea de stâlpi, pereti, scări interioare si altele asemenea,
se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul
proprietarilor direct afectati si, după caz, pe baza unui proiect tehnic
întocmit de institutii de specialitate, verificat de un expert autorizat,
precum si cu autorizatia pentru executarea de lucrări, eliberate în conditiile
legii.
Art. 42. - Schimbarea destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu altă
destinatie decât aceea de locuintă fată de destinata initială, conform
proiectului initial al clădirii cu locuinte, se poate face numai cu avizul
comitetului executiv si cu acceptul proprietarilor direct afectati cu care se
învecinează, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbării.
Art. 43. - Pentru lucrări majore cu privire la exploatarea, întretinerea,
repararea, consolidarea, reabilitarea si modernizarea proprietătii comune,
asociatia de proprietari poate angaja, în numele proprietarilor si cu semnătura
lor individuală, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform
prevederilor legale.
Art. 44. - Pentru riscurile cu privire la proprietatea comupă, asociatia de
proprietari, în numele proprietarilor asociati, poate încheia polite de
asigurare.
CAPITOLUL VI
Cheltuielile asociatiei de
proprietari
Art. 45. - (1) Anul fiscal al asociatiei de proprietari este anul
calendaristic.
(2)
Înainte de începutul următorului an fiscal si pentru fiecare an fiscal ce
urmează, comitetul executiv va pregăti si va prezenta proprietarilor în
adunarea generală un buget anual de venituri si cheltuieli, suficient pentru a
acoperi cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare
organizării si functionării acesteia.
(3)
Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au obligatia să aprobe si un
fond de reparatii anual, necesar pentru repararea si îmbunătătirea proprietătii
comune. Comitetul executiv va pregăti si va prezenta adunării generale suma
anuală necesară pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se
alimentează în avans, în transe lunare egale, prevăzute în lista de plată a
cheltuielilor asociatiei de proprietari. Plătile pentru repararea si
îmbunătătirea proprietătii comune se vor face din fondul de reparatii.
Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari pot aproba si alte fonduri cu
caracter special.
(4)
Asociatia de proprietari poate deschide unui sau mai multe conturi la oricare
unitate bancară, în conditiile legii.
Art. 46. - Toti proprietarii au obligatia să plătească lunar, conform listei
de plată a cheltuielilor asociatiei de proprietari, în avans sau pe baza
facturilor emise de furnizori, cota de contributie ce le revine la cheltuielile
asociatiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociatia de
proprietari.
Art. 47. - Cheltuielile asociatiei de proprietari sunt următoarele:
a)
cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfăsoară activităti în proprietăti
individuale;
b)
cheltuieli pe consumuri individuale;
c)
cheltuieli pe cota-parte indiviză, în functie de suprafata utilă a proprietătii
individuale;
d)
cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor,
dar gestionate financiar prin intermediul asociatiei de proprietari;
e)
cheltuieli pe consumatori tehnici;
f)
cheltuieli de altă natură.
Art. 48. - (1) Stabilirea si repartizarea sumei care priveste proprietatea
comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac
proportional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.
(2)
Cheltuielile efectuate de asociatia de proprietari pentru plata unor servicii
de utilităti publice sau de altă natură, legate de proprietătile individuale
din condominiu si care nu se facturează individual pe fiecare dintre acestea,
se repartizează după acelasi criteriu care a stat la baza emiterii facturii, în
conformitate cu prevederile contractului încheiat cu furnizorul respectivului
serviciu.
Art. 49. - (1) Asociatia de proprietari poate stabili un sistem propriu de
penalizări pentru orice sumă cu titlu de restantă, afisată pe lista de plată.
Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere si se
vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăseste termenul stabilit
pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăsi suma la care s-au
aplicat.
(2)
Termenul de plată a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de
proprietari, afisate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice.
(3)
Sumele rezultate din aplicarea penalitătilor de întârziere vor face obiectul
fondului de penalităti al asociatiei de proprietari si se vor utiliza numai
pentru plata penalizărilor impuse asociatiei de proprietari de către terti si
pentru cheltuieli cu reparatiile asupra proprietătii comune sau alte cheltuieli
de natură administrativă.
Art. 50. - (1) Asociatia de proprietari are dreptul de a actiona în justitie
pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contributie la
cheltuielile asociatiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul
stabilit.
(2)
Actiunea asociatiei de proprietari este scutită de taxă de timbru.
(3)
Sentinta dată în favoarea asociatiei de proprietari, pentru sumele datorate de
oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor prin
orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă.
Art. 51. - (1) Asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang
prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietăti individuale ale
proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor
mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contributie la
cheltuielile asociatiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate
tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.
(2)
Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei,
la cererea presedintelui asociatiei de proprietari, pe baza extraselor de pe
ultima listă lunară de plată a cotelor de contributie din care rezultă suma
datorată cu titlu de restantă. Privilegiul se radiază la cererea presedintelui
asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei ori a altui
înscris prin care asociatia confirmă plata sumei datorate.
(3)
Operatiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la
alin. (1) si (2) sunt scutite de taxă de timbru.
CAPITOLUL VII
Art. 52. - (1) Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale
sectoarelor municipiului Bucuresti sprijină activitatea asociatiilor de
proprietari pentru realizarea scopurilor si sarcinilor ce le revin, în
conformitate cu prevederile legale în vigoare.
(2)
Consiliile locale organizează în cadrul aparatului propriu un compartiment
specializat în sprijinirea si îndrumarea asociatiilor de proprietari.
Art. 53. - (1) Compartimentele specializate înfiintate în cadrul autoritătii
publice locale îndrumă si sprijină proprietarii pentru a se constitui în
asociatii de proprietari.
(2)
Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor
municipiului Bucuresti îndrumă si sprijină asociatiile de proprietari pentru
îndeplinirea obligatiilor locale ce le revin asupra proprietătii comune.
Art. 54. - (1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile
sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate din
cadrul autoritătii administratiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului
local.
(2)
Atestatul are drept scop certificarea calitătilor profesionale ale persoanelor
care doresc să practice activitatea de administrare a imobilelor la asociatiile
de proprietari.
Art. 55. - Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor
judetene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucuresti, exercită
controlul asupra activitătii financiar-contabile din cadrul asociatiilor de
proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai
asociatiei de proprietari.
CAPITOLUL VIII
Sanctiuni
Art. 56. - (1) Constituie contraventii următoarele fapte:
a)
neluarea de către proprietari, de către asociatia de proprietari sau de către
comitetul executiv al asociatiei de proprietari a tuturor măsurilor necesare
pentru repararea si mentinerea în stare de sigurantă a clădirii si a
instalatiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu
apă, de canalizare, de încălzire centrală, de preparare si distribuire a apei
calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii,
instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antenă colectivă, telefonie
etc.) pe toată durata existentei acestora;
b)
neîndeplinirea atributiilor de către presedinte, membrii comitetului executiv,
cenzori, administrator de imobil;
c)
neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întretinere, reparatii sau de
înlocuire a elementelor de constructii si instalatii aflate în proprietatea sa
individuală, dacă aceasta este de natură să aducă prejudicii celorlalti
proprietari;
d)
schimbarea de către proprietar a destinatiei locuintei fără autorizatiile si
aprobările legale;
e)
modificarea aspectului proprietătii comune, precum si a elementelor
constructive ale clădirii fără aprobările si autorizatiile legale;
f)
neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de către functionarii
publici si personalul angajat al autoritătilor publice locale si centrale,
inclusiv personalul regiilor ori al societătilor furnizoare de servicii publice
de utilităti, dacă fapta nu a fost comisă în astfel de împrejurări încât să
constituie infractiune.
(2)
Contraventiile prevăzute la alin. (1) se sanctionează după cum urmează:
a)
faptele prevăzute la lit. a), b) si c) se sanctionează cu amendă de la 500 lei
la 3.000 lei;
b)
fapta prevăzută la lit. d), cu amendă de la 200 lei la 1.000 lei;
c)
faptele prevăzute la lit. e) si f), cu amendă de la 2.500 lei la 5.00&lei.
(3)
Sanctiunile pentru contraventiile prevăzute la alin. (1) lit. a)-e) se aplică
persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevăzută la alin. (1) lit. f)
functionarilor publici sau personalului angajat al autoritătilor publice,
inclusiv personalului regiilor ori societătilor furnizoare de servicii de
utilităti publice.
(4)
Constatarea contraventiilor prevăzute de prezenta lege, făcută la sesizarea
oricărei persoane interesate, precum si aplicarea sanctiunilor corespunzătoare
se fac de către persoanele împuternicite de Inspectoratul de Stat în
Constructii si de Ministerul Internelor si Reformei Administrative, de primari
sau de împuternicitii acestora.
Art. 57. - Prevederile art. 56 referitoare la contraventii se completează cu dispozitiile Ordonantei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contraventiilor, aprobată cu modificări si completări prin Legea nr. 180/2002, cu modificările si completările ulterioare.
CAPITOLUL IX
Art. 58. - (1) Institutiile administratiei publice locale ori centrale sau
orice alte societăti de stat, care detin în proprietate apartamente sau spatii
cu altă destinatie decât aceea de locuintă în clădirile de locuinte, au
aceleasi drepturi si obligatii ca oricare alt proprietar din condominiu si au
obligatia să mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu
asociatia de proprietari.
(2)
Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriasul,
indiferent de statutul locuintei, precum si nerespectarea obligatiilor
contractuale de către chirias nu absolvă proprietarul de la obligatiile sale
fată de asociatia de proprietari prevăzute în prezenta lege.
Art. 59. - În termen de 60 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei
legi, Ministerul Internelor si Reformei Administrative, împreună cu Ministerul
Economiei si Finantelor, Ministerul Muncii, Familiei si Egalitătii de Sanse,
Ministerul Transporturilor si Ministerul Justitiei vor elabora si supune spre
adoptare Guvernului normele metodologice de punere în aplicare a prevederilor
acesteia.
Art 60. - Prezenta lege intră în vigoare la 30 de zile de la data publicării
în Monitorul Oficial al României, Partea I.
Art. 61. - La data intrării în vigoare a prezentei legi se abrogă: art. 35
alin. 3, art. 351 art. 36, art. 64, art. 69 si anexa nr. 2 din Legea
locuintei nr. 114/1996, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I,
nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu modificările si completările ulterioare,
Ordonanta Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea si functionarea
asociatiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea
I, nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobată cu modificări prin Legea nr.
234/2002, precum si orice alte dispozitii contrare.
Această
lege a fost adoptată de Parlamentul României, în conditiile art. 77
alin. (2), cu respectarea prevederilor art. 75 si ale art. 76 alin. (1) din
Constitutia României, republicată.
|
PRESEDINTELE CAMEREI DEPUTATILOR BOGDAN OLTEANU |
PRESEDINTELE SENATULUI NICOLAE VĂCĂROIU |
Bucuresti, 6 iulie 2007.
Nr. 230.